Life-Shine http://www.life-shine.net/ Life-Shineでは皆様の人生を【輝かせる】お手伝いとして、宅建資格取得の応援や、各種セミナーの実施、ご結婚の演出・思い出づくりなどを行っています。 ja Copyright (c) 2008-2009, [Life-Shine] Thu, 30 Jul 2009 09:12:51 +0900 http://www.nishishi.com/soft/rssmaker/ Life-shine daily 1 宅建合格教材のお申込み　悠々先生の宅建合格には苦手分野は捨てるべし！ http://www.life-shine.net/youyou/order.html http://www.life-shine.net/youyou/order.html 宅建合格には苦手分野は捨てるべし！学習法 Wed, 29 Jul 2009 13:10:10 +0900 宅建学習法トップ |苦手分野は捨てるべしとは |宅建学習法 |悠々先生プロフィール |お申込み
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宅建落語（Ｔ...]]> 宅建試験直前演習：【宅建合格には苦手分野は捨てるべし！】 http://www.life-shine.net/youyou-takken/category4/ http://www.life-shine.net/youyou-takken/category4/ 宅建試験直前演習関連エントリー Wed, 29 Jul 2009 12:12:56 +0900  

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コンセプトはズバリ、「中学生でもわかるように！」です。
今年度の発売に先がけ、15歳の少年・Mr.ハルサメ君に使ってもらい、
見事、平成20年度日本最年少合格者となりました！
（ハルサメ君の合格までの奮戦記は こちら）

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悠々先生の【宅建合格には苦手分野は捨てるべし！】宅建合格マニュアル

平成20年度宅建最年少合格者・15歳のハルサメ君も使用した合格マニュアルです！
このテキストは宅建講師「悠々先生」が構想・執筆に足掛け４年かけて作成したオリジナル合格マニュアルです。

資格スクールや大学・専門学校などで10数年宅建試験対策講座を担当している
「悠々先生」が長年の経験から、【合格に必要な単元】を抜き出して解説しています。

コンセプトはズバリ、【中学生でもわかるように！】 です。

本年度の発売に先がけ、昨年度、15歳のハルサメ君に使用してもらいました。（受験時年齢）
そして、見事平成20年度試験日本最年少合格を果たしました。
（合格者データ）

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そのハルサメ君から【コメント】を頂いています！

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こんにちは、Mr.ハルサメです。


ボクが最初に宅建の学習を始めるときは、まず本屋さんに行ってテキストを買ってきたのですが、ボクが選んだのはカラー刷りで文字もそんなに多くないテキストでした（笑）。

とりあえずその日から学習をスタートしました。しばらくは、フンフンとそれなりに読んでいたのですが、やっぱり意味のわかりにくいところってありますよね。

これってどういう意味なんだろうって〜。
で、読み進むうちにそういう箇所がどんどん増えてくるし、
また全体的に自分がわかったのかわからないのかも
よくわからず（笑）、そうなるとだんだんテキストを開くのさえいやになってきたのです・・・（汗）

そんなときに悠々先生のテキストをもらって読んでみたのです。


まぁ何となく読みやすいなぁとは思ったのですが、

具体的な例とか、比較した表とかが多いので、
「なるほど！」と思いながら、どんどん読み進んでいきました。

で、読み疲れた頃に簡単な問題（Ｑ＆Ａ）があって、わかったかどうかもチェックできるので、安心して学習を進めていくことができました。


他にも、いろいろ良かった点はあるのですが、学習のしんどいときによく動物のイラストにも癒されました。

まぁ本当にボクが合格できたテキストなので、宅建合格をめざす方々にも,ぜひご紹介したいと思って、コメントを書かせてもらいました。

ちなみにボクが好きなイラストはちょいととぼけた白いワンちゃんです！（笑）


お得なセットもあります！2009/7/10までは特典もついています！
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マニュアル販売はLife-Shineの関連グループ【Office-Oto】にて行っています。

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Copyrightc 2008-2009 宅建合格には苦手分野は捨てるべし！ All Rights Reserved. ]]> 宅建和歌山会場の詳細【Life-Shine】 〜テキスト販売、和歌山市・大阪市での通学講座〜 http://www.life-shine.net/takken/w_09syousai.html http://www.life-shine.net/takken/w_09syousai.html 宅建,和歌山市宅建主任者,宅建講座,宅建合格,合格 Sun, 12 Jul 2009 02:10:44 +0900

【宅建合格仕事人・悠々先生】の和歌山市会場宅建講座のご案内

★近畿在住の方へ朗報！悠々が和歌山市で宅建ライブ講義を行います！

【宅建合格仕事人・悠々先生】
が、今年もライブ講義を行います！

悠々先生の平成20年度宅建講座ガイダンスの様子（抜粋）


・会場は和歌山県民文化会館会場へのアクセス

▼講座日程表

▼受講費用など（特典あり）

▼無料説明会のご予約・お問い合わせなど

平成20年度
宅建日本最年少合格者
のハルサメ君も活用した 少人数の講座です！

★宅建和歌山会場・講座の特徴

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全く初めて学習される方、
お仕事等が忙しくて、まとまった時間が取れない方、
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4.悠々先生オリジナルのテキストを使用します。

悠々先生のテキストを使用した、平成20年度宅建日本最年少合格者【ハルサメ君】からの
メッセージです。

【ハルサメ君】の平成20年度最年少宅建合格は
地元の新聞「ニュース和歌山」にも紹介されました！⇒記事はこちら

平成20年度宅建最年少合格者：ハルサメ君 こんにちは、Mr.ハルサメです。

ボクが最初に宅建の学習を始めるときは、まず本屋さんに行ってテキストを買ってきたのですが、 ボクが選んだのはカラー刷りで文字もそんなに多くないテキストでした（笑）。

とりあえずその日から学習をスタートしました。しばらくは、フンフンとそれなりに読んでいたのですが、 やっぱり意味のわかりにくいところってありますよね。

これってどういう意味なんだろうって〜。
で、読み進むうちにそういう箇所がどんどん増えてくるし、 また全体的に自分がわかったのかわからないのかも よくわからず（笑）、そうなるとだんだんテキストを開くのさえいやになってきたのです・・・（汗）

そんなときに悠々先生のテキストをもらって読んでみたのです。

まぁ何となく読みやすいなぁとは思ったのですが、
具体的な例とか、比較した表とかが多いので、 「なるほど！」と思いながら、どんどん読み進んでいきました。

で、読み疲れた頃に簡単な問題（Ｑ＆Ａ）があって 、わかったかどうかもチェックできるので、安心して学習を進めていくことができました。

他にも、いろいろ良かった点はあるのですが、学習のしんどいときによく動物のイラストにも癒されました。
まぁ本当にボクが合格できたテキストなので、宅建合格をめざす方々にも, ぜひご紹介したいと思って、コメントを書かせてもらいました。

ちなみにボクが好きなイラストはちょいととぼけた白いワンちゃんです！（笑）

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・入会金：無料
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・7月15日（水）　10：30〜11：30
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...]]> 悠々先生の宅建合格には苦手分野はすてるべし！ http://www.life-shine.net/youyou_orei/ http://www.life-shine.net/youyou_orei/ 平成20年度、委託訓練講座受講生の皆様へ Wed, 8 Jul 2009 16:40:02 +0900 委託訓練講座の受講生の皆様へ

平成20年度、委託訓練講座受講生の皆様へ

悠々こと、宇治田です。

最後にサプライズなプレゼントまで頂き、
恐縮しています。ありがとうございました。

本来ならば、皆様、お1人ずつきちんと
お礼を申し上げたいとこ...]]> 委託訓練講座の受講生の皆様へ

平成20年度、委託訓練講座受講生の皆様へ

悠々こと、宇治田です。

最後にサプライズなプレゼントまで頂き、
恐縮しています。ありがとうございました。

本来ならば、皆様、お1人ずつきちんと...]]> 宅建資格合格講座　大阪市（京阪・地下鉄谷町線　天満橋駅）ライブ講義受講お申し込み・無料体験授業のお申し込み【Life-Shine】 http://www.life-shine.net/takken/f_09mousikomi.html http://www.life-shine.net/takken/f_09mousikomi.html 宅建,宅建主任者,宅建講座,宅建合格,合格,テキスト,大阪市 Tue, 30 Jun 2009 01:04:48 +0900

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宅建資格合格講座　大阪市北区（京阪・地下鉄谷町線　天満橋駅）でライブ講義お申し込み・無料体験授業【Life-Shine】

...]]> ＜道路、建ぺい率、容積率＞：【宅建合格には苦手分野は捨てるべし！】 http://www.life-shine.net/youyou-takken/category11/entry73.html http://www.life-shine.net/youyou-takken/category11/entry73.html 宅建,宅建主任者,試験,宅建合格,宅建勉強法,勉強法 Tue, 23 Jun 2009 01:26:12 +0900 ＜道路、建ぺい率、容積率＞【宅建合格には苦手分野は捨てるべし！】

＜道路、建ぺい率、容積率＞

（１）建築基準法第３章の規定が適用されるに至った際、現
に建築物が立ち並んでいる幅員４ｍ未満の道路法による
道路は、特定行政庁の指定がなくとも、建築基準法上の
道路とみなされる。


（答）はい、通称「２項道路」と呼ばれている道のことです
ね。実務上よく使う言葉ですからできれば覚えておきま
しょう。建築基準法が施行されたのは、昭和25年です。
そんなに古くないですね。ルールとしては、その当時、
すでに建築物が立ち並んでいたような場合は、例外的に、
道路とみなされるということです。当然ですね。後から
法律ができて急に"道路"ではないと言われても以前か
ら住んでいる人は困るだけですよね。ただし、無条件で
はないです。特定行政庁の指定が必要となりますぞぉ。



（２）建ぺい率の限度が80％とされている防火地域内にある
耐火建築物については、建ぺい率による制限は適用され
ない。

（答）キーワードのチェックです。建ぺい率80％〜防火地域
〜耐火建築物とくれば、そうです、建ぺい率の適用除外で
すね。ちなみに"建ぺい率適用ナシ"という言葉と"建ぺ
い率100％""建ぺい率10分の10"⇒はい、もちろんすべ
て同じ意味になりますぞぉ。



（３）容積率の算定に当たり建築物の延べ面積の３分の１を
限度として、地下室の床面積を建築物の延べ面積に算入
しないという特例は、住宅以外の用途に供する部分を有
する建築物には適用されない。


（答）"地下室〜住宅の用途"はキーワードではありますが、
これで解答しますと痛い目に合いますぞぉ。住宅以外の
用途をもつ建築物、例えば、事務所や喫茶店を併用して
ような場合です。この場合は、特例を一切適用せず！と
いうルールではなくて、建築物のうち、住宅部分のみが
計算の対象となって、住宅以外の部分は計算から除外さ
れるというルールになりますぞぉ。



（４）用途地域に関する都市計画には、建築物の建築面積の
敷地面積に対する割合を定めることとされている。


（答）用途地域に関する都市計画において、必ず定めるのは？
はい、容積率ですね。建築面積の敷地面積に対する割合、
すなわち建ぺい率の方はどうかっていうと〜商業地域以外
において定めることとされていますね。商業地域について
は、最初から法律で80％と決まっていますもんね〜



（５）建築物の前面道路の幅員に一定の数値を乗じて得た数
値による容積率の制限について、前面道路が二つ以上あ
る場合には、それぞれの前面道路の幅員に応じて容積率
を算定し、そのうち最も低い数値とする。


（答）前面道路が12ｍ未満のときの制限ですね。前面道路が
二つ以上あるときは、その幅員の最大のものの数値にて
計算します。例えば、６ｍ道路と10ｍ道路があれば10
で計算します。その計算での数値（容積率）と都市計画
での容積率を比較して、より小さい方の数値がその土地
の容積率となりますぞぉ。



（６）都市計画において、第１種低層住居専用地域内の外壁
の後退距離の限度を定める場合においては、２ｍを超え
ない範囲で、定めなければならない。


（答）はい、これは、何のカテゴリー（分類）の問題ですか？
そうです。第１種低層住居専用地域と第２種低層住居専
用地域での制限ですね。内容は、高級住宅地ならではの
発想と思って下さい。民法での原則50cmではなく、ゆ
ったり感重視の1ｍ又は1.5ｍで指定されます。２ｍでは
ないですぞぉ。数値の記憶は工夫です。お互いの壁同士
は２ｍ又は３ｍ離れているとイメージして下さい。



（７）第２種低層住居専用地域内に指定されている区域内の
土地においては、高さが９ｍを超える建築物を建築する
ことはできない。


（答）はい、前問に続き低層住居専用地域（１種＋２種）限
定のルールです。低層住居専用地域では、10ｍ又は12ｍ
のうち都市計画で定められた高さの限度を超えてはなら
ないというルールになりますね。せいぜい３階建くらい
に留めたいということです。



（８）用途地域のうち、第１種低層住居専用地域については、
低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため、都市
計画に少なくとも建築物の容積率、建ぺい率及び高さの
限度を定めなければならない。


（答）容積率・建ぺい率・高さの限度に関する問題ですね。
容積率は全用途地域で定める義務がありますね。基本中
の基本知識ですぞぉ。建ぺい率は商業地域以外の用途地
域で定める義務があります。で、高さの制限ですが、低
層住居専用地域のみで、しかも義務規定ですね。第１種
低層住居専用地域はすべて当てはまっていますから、正
しい記述となります。

＜道路、建ぺい率、容積率＞関連エントリー

＜都市計画の内容・決定＞
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＜都市計画制限〜開発許可他＞
宅建合格仕事人！【悠々先生】が宅建合格への【秘訣】を惜しみなく伝授します！
＜建築確認・単体規定＞
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＜道路、建ぺい率、容積率＞
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＜建築確認・単体規定＞

（１）文化財保護法の規定によって重要文化財に指定された
建築物であっても、建築基準法は適用される。


（答）国宝、重要文化財等は建築基準法が適用されないです
ね。適用されたらえらいことです。法隆寺の五重の塔が
国宝どころかたちまち木造五階建ての違法建築になって
しまいますぞぉ。



（２）木造３階建て、延べ面積が500u、高さ15ｍの一戸建
て住宅について大規模の修繕をする場合は、建築確認を
受ける必要はない。


（答）大規模修繕の場合ですから、まずは、大規模建築物に
　　該当するかどうかをチェックします。木造⇒３階〜この
　　時点で大規模建築物だと判断できますね。よって、建築
確認が必要となりますぞぉ。ちなみに、大規模建築物の
定番の語呂合わせはご存知ですか〜？
はい、「産後の父さん苦しい夫婦！」です。
産（３階）後（500u）の父さん（13m）苦しい（９m）
夫（２階）婦（200u）〜はい一発でゲットですね！



（３）自己の居住の用に供している建築物の用途を変更して
共同住宅（その床面積の合計300u）にしようとする場
合は、建築主事の確認を受ける必要がない。


（答）300uの共同住宅ですから、特殊建築物に該当します
ね。特殊建築物の場合は、用途変更をするときも、建築
確認が必要となります。正確におさえましょう！
ちなみに用途変更でのもう1つのポイントは、類似の特
殊建築物間の用途変更は、建築確認がいらないという点
です。例えば、映画館から演芸場への変更などです。ほ
とんど形も変わりませんものね。



（４）建築確認を申請しようとする建築主は、あらかじめ、
当該確認に係る建築物の所在地を管轄する消防長又は消
防署長の同意を得ておかなければならない。


（答）法令上の制限の科目を解くときには、キーワードをき
っちりとチェックしましょう！特に主体（誰が）の部分
は、最優先のチェック項目ですぞぉ。消防長等の同意を
得なければならないのは、建築主ではなく、建築主事又
は指定確認検査機関となりますね。



（５）建築主は、工事を完了した場合においては、工事が完
了した日から３日以内に到達するように、建築主事に文
書をもって届け出なければならない。


（答）まず数字が間違っています。工事が完了した日から４
日以内に建築主事に到達するように、完了検査の申請を
しなければならないとなります。３日ではなく４日です
ね。また届出ではなく完了検査の申請となります。こう
いった数字はいかに工夫してリアルにおさえるかがポイ
ントですぞぉ。例えば、工事完了の翌日に申請書を作成
する。２日目にそれを普通郵便で出す。で２日後の４日
目に到着し、ぎりぎりセーフとかね！（笑）



（６）階数が２以上又は延べ面積が50uを超える木造の建
築物においては、必ず構造計算を行わなければならない。


（答）構造計算は、一定の大規模建築物について必要となっ
ております。ポイントは、木造大規模建築物の定義です
ね。"産後の父さん苦しい夫婦"です。階数３以上、
500u超ですが、該当しないですね。はい秒殺ですぞぉ。



（７）高さが25ｍの建築物には、安全上支障がない場合を除
き、非常用の昇降機を設けなければならない。


（答）非常用昇降機の設置義務は、25ｍではなく、31ｍを超
　　える場合です。ここはぜひ避雷設備とセットでおさえま
　　しょう。
・高さ20mを超える建築物⇒避雷設備が必要！
・高さ31mを超える建築物⇒非常用昇降機が必要！
語呂合わせで一発！こんなのはいかが〜？（笑）
　　「二十歳（20）になっても雷の怖い娘はエレベーターの
　　　中でサーティーワン（31）のアイスを食べる」



（８）防火地域又は準防火地域において、延べ面積が1,000u
を超える耐火建築物は、防火上有効な構造の防火壁で有
効に区画し、かつ、各区画の床面積の合計をそれぞれ
1,000u以内としなければならない。


（答）延べ面積が1,000uを超える建築物は、防火壁で1,000u
以内の区画に区分しなければならないという規定は確か
にありますね。でもこれは本来、木造建築物等が燃え広
がらないようにするための規定ですよね。よって、鉄筋
コンクリート等の耐火建築物には適用されないですぞぉ。

＜建築確認・単体規定＞関連エントリー

＜都市計画の内容・決定＞
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＜都市計画制限〜開発許可他＞
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...]]> ＜都市計画制限〜開発許可他＞：【宅建合格には苦手分野は捨てるべし！】 http://www.life-shine.net/youyou-takken/category11/entry71.html http://www.life-shine.net/youyou-takken/category11/entry71.html 宅建,宅建主任者,試験,宅建合格,宅建勉強法,勉強法 Tue, 23 Jun 2009 01:24:10 +0900 ＜都市計画の内容・決定＞：【宅建合格には苦手分野は捨てるべし！】 http://www.life-shine.net/youyou-takken/category11/entry70.html http://www.life-shine.net/youyou-takken/category11/entry70.html 宅建,宅建主任者,試験,宅建合格,宅建勉強法,勉強法 Tue, 23 Jun 2009 01:22:40 +0900 ＜都市計画の内容・決定＞【宅建合格には苦手分野は捨てるべし！】

＜都市計画の内容・決定＞

（１）都市計画区域は、一体の都市として総合的に整備し、
開発し、及び保全される必要がある区域であり、２以上
の都府県にまたがって指定されてもよい。


（答）都市計画区域の指定は、行政区画にとらわれませんね。
ということは、複数の市町村・都府県にまたがっての指
定も当然、ありえます。ちなみに、２以上の都府県と
「道」がないのは、北海道は海があって他の県とまたが
りようがないからですぞぉ。ミスプリではありません（笑）。



（２）都市計画区域については、無秩序な市街化を防止し、
計画的な市街化を図るため、市街化区域と市街化調整区
域との区分を必ず定めなければならない。


（答）区域の区分は義務規定でしたか〜？違います。任意規
定ですね。"定めることができる"が正解です。現状、都
市計画区域の半分以上のエリアは、非線引き区域になっ
ています。中々お上としてもそうそうハッキリ線引きが
できないのが現状だと覚えておいてください。ちなみに
必ず定めなければならないのは三大都市圏のみですぞぉ。



（３）特別用途地区は、用途地域内の一定の地区における当
該地区の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護
等の特別の目的の実現を図るため当該用途地域の指定を
補完して定める地区である。


（答）都市計画法の場合、内容説明はどうしても抽象的な文
言が多くなりますよね。そこで、短時間で効率よく問題
を解くには、内容の理解は大雑把でいいので、いかにキ
ーワードをチェックするかがポイントとなりますぞぉ。
この問題の場合、⇒"特別用途地区〜用途地域内"
このチェックのみでOK！⇒正しい文ですね。



（４）高層住居誘導地区は、住居と住居以外の用途を適正に
配分し、利便性の高い高層住居の建設を誘導するため、
第１種中高層住居専用地域、第２種中高層住居専用地域
等において定められる地区をいう。


（答）法令上の制限は、それぞれの制限の意味とキーワード
をきっちりおさえておけば、点は取れますぞぉ〜。割り
切っていきましょう！高層住居誘導地区の場合、"職住接近"
がテーマですね。つまり、都心部等でマンションなどを
建設することを目的とし、遠距離通勤を緩和しようとし
ています。ということは、郊外に多い住居専用地域に定
めることはできませんね。職住接近にならないですから。



（５）都市計画は、都市計画区域内において定められるもの
であるが、道路や公園などの都市施設については、特に
必要があるときは当該都市計画区域外においても定める
ことができる。


（答）都市施設は、特に必要があるときは当該都市計画区域
外においても定めることができます。山奥にも道路や鉄
道は必要だと押さえましょう。 そしてもう１つポイント！
都市施設はすべて共通ルールです。よって、道路や公園
だけでなく、図書館なども同じルールですから道路や鉄
道の例で覚えておきましょう！



（６）都市施設は、円滑な都市活動を確保し、良好な都市環
境を保持するように都市計画に定めることとされており、
市街化区域については、少なくとも道路、公園、学校を
定めなければならない。


（答）はい、keyワードのチェックです。市街化区域〜道路・
公園・学校ではなく、道路・公園・下水道ですね。家の
前に道があり、その道の下を下水道が走っており、道の
向かいにはみんなの公園があるとイメージしておきまし
ょう。ちなみに、義務教育施設（小学校＆中学校）が必
要なのは、はい、住居系の７つの地域のみです。家（住
居）から歩いて通学できる距離に学校が必要ですもんね！



（７）地区計画は、建築物の建築形態、公共施設その他の施
設の配置等から見て、一体としてそれぞれの区域の特性
にふさわしい態様を備えた良好な環境の各街区を整備し、
開発し、及び保全するための計画であり、用途地域が定
められている土地の区域においてのみ定められる。


（答）地区計画は、用途地域の定められている土地の区域だ
けでなく、用途地域の定められていない土地についても
定められることがありますね。地区計画で一番重要な点
ですぞぉ。しっかりチェックしましょう！前半の記述は
地区計画の定義そのものですからもちろん正しい記述で
す。内容はどうですか？抽象的な文章でしょう。ところ
でこういった定義だけが単独で出題された場合、大抵、
解答は○になります。なぜかな、みなさんでもちょいと
考えてみてください。このような数値も入っておらず、
具体的な記述のない文章を×になる文章に変更できます
か？結構難しいでしょう。まぁ絶対という法則ではない
ですが、困った時の参考に〜（笑）



（８）市町村は、市町村における都市計画の総合的なマスタ
ープランとして、都道府県知事の承認を得て、当該市町
村の都市計画に関する基本的な方針を定めることができ
る。

（答）市町村がマスタープラン＝基本方針を定めるときは、
知事の承認は不要です。定めた内容を後から知事に通知
するという流れになります。ちょいとややこしい流れで
すね。しっかりとチェックしておきましょう！

＜都市計画の内容・決定＞関連エントリー

＜都市計画の内容・決定＞
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＜都市計画制限〜開発許可他＞
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＜建築確認・単体規定＞
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＜道路、建ぺい率、容積率＞
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宅建合格

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宅建資格を【不動産関連】だけの資格！と思っていませんか？

確かに【不動産関連業界では】必須・絶対的に有利な資格です。
宅地建物取引主任者（取引主任者）は、「宅地建物取引業法」という法律で定められている国家資格です。
不動産業を営むには、事務所ごとに従業員５名に１名以上の割合で取引主任者を置くことが義務づけられており、次の３つの業務が宅建主任者の独占事務となっています。

1.宅地・建物取引にかかる重要事項の説明

2.重要事項説明書への記名・押印

3.契約成立後交付すべき書面（契約書）への記名・押印

このように独占事務と事務所への設置義務があることで、不動産業界への就転職・昇進には欠かせない資格です。
しかし、それだけではなく一般企業にも求められる資格です。
宅建資格は就職・転職のための切り札となる！なぜなら・・・

@金融機関や保険業界の担保物件にかかわる業務や、一般企業の資金運用にかかわる業務には、必須の資格となっています。

A不動産の管理・運用は、あらゆる企業で大きな役割を担っています。 不動産取引に関する知識があれば、幅広いセクションで活躍できる上に、昇進や昇給面でも大変有利。実際、有資格者に手当てを支給したり、人事考課の対象にするという企業も増えています。

ゆえに就・転職をめざす学生さんや、サラリーマン、ＯＬの方、また主婦の方にとっても、より高い評価を得られる有益な国家試験です。

将来のためのスキルアップや、実生活にも有益なことが・・・

@一定期間きっちり学習されることによって、合格ボーダーラインに達することができる資格です。
広く浅く出題されますので、宅建の知識を活かしてより上位資格にチャレンジされる方も多いです。

例：民法の知識を活かして・・・行政書士・司法書士
不動産全般の知識を活かして・・・マンション管理士・ＦＰ技能士（ﾌｧｲﾅﾝｼｬﾙ･ﾌﾟﾗﾝﾅｰ）

Aマイホームを有利に購入したい！
一生のうちで最も高価な買い物である一戸建てやマンション。宅建資格者として、土地建物に関する知識を充分に持つことによって、物件に対する権利関係、都市計画等の制限、税金面など、より的確な判断が可能となるでしょう。
マイホームの購入はもちろん、賃貸物件での条件判断においても同様です。


...]]> 宅建試験ガイド//〜宅建資格合格なら、Life-Shine 〜 http://www.life-shine.net/takken/takken_guide.html http://www.life-shine.net/takken/takken_guide.html 宅建,宅建主任者,宅建講座,宅建合格,合格,短期,テキスト,大阪市,北区 Mon, 22 Jun 2009 04:22:46 +0900 願書受付・・・・・・・・・・・・・ 平成21年 7月1日〜7月31日：予定
合格発表・・・・・・・・・・・・・ 例年 12月第1水曜日　平成21年12月2日（水）：予定
試験内容・・・・・・・・・・・・・ 試験時間：2時間（13：00〜15：00）
試験問題：4肢択一問題
50題出題され、マークシートの解答用紙に記入します。
受験資格・・・・・・・・・・・・・ 年齢、性別、学歴・職歴を問わず、どなたでも受験で...]]> 宅建資格合格なら、Life-Shine 〜テキスト販売・大阪市内での通学講座〜 http://www.life-shine.net/takken/takken_point.html http://www.life-shine.net/takken/takken_point.html 宅建,宅建主任者,宅建講座,宅建合格,合格 Mon, 22 Jun 2009 04:22:46 +0900

宅建合格

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宅建合格への３つのポイント


宅建試験は近年受験者が増加し、平成20年度では２０万人を超えている
日本最大級の国家資格です。
※詳しくは受験人数と合格率の推移へ

また下は中学生から上は８０歳代までという幅広い年齢層から合格者が誕生しています。
このことは、宅建試験の勉強が割と、受け入れられやすいものである事をさしていると思われます。

そして何よりも科目ごとの足きり点がなく、短期集中の学習で合格レベルに到達できることです！
そのためには・・・


▼ポイント１ 【得意科目】をつくる！
宅建試験は上記のように足きり点がありません。※1
そのため【出題傾向＆オリジナル対策】のように、各分野に目標点を決めて、
集中的に学習する（点を取る）科目、深入りしない科目を分けて、効率よく勉強することによって、
限られた時間の中、無駄な時間・労力をかけないことです！
結果的に＜合格点＞をとればいいのです！

※1 科目ごとに最低点数があり、それに達していないと、他の科目を採点しないシステムを足きりといいます。 例え合計で合格点に達していたとしても足きり科目があると不合格になります。
▼ポイント２ 過去問題から傾向をつかむ！
さらに過去問題を分析すると色々な傾向があることがわかります。
例えば、民法の中でも「毎年出題されている分野」、「3〜5年に一度出題されている分野」
というものがあります。
上記の例でいえば「毎年出題されている分野」には≪相続関係≫があたります。
このように分析していけば、更にポイントを絞った効率的な勉強を進めることが可能です。

▼ポイント3 当たり前だけど・・・勉強を継続する！
当たり前ですが、これが最大のポイントです。

宅建試験はもちろん《一夜漬け》では太刀打ちできない、範囲の広い試験です。
一週間に１日８時間まとめて勉強するよりも、
毎日１時間ずつ勉強した方が知識として身につきます。

まず≪勉強を継続する≫ことによって知識は確かなものとして、身に付くのです！


...]]> index.html http://www.life-shine.net/takken/video/ http://www.life-shine.net/takken/video/ HTML Thu, 21 May 2009 17:42:12 +0900

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1.ここをクリックし、データをダウンロードしてください。（ウィルス検査済みですので安心してください）

2.ダウンロードしたファイルを、ダブルクリックしてください。



3.上記画面がでたら「Next」をクリックします。

4.下記画面で「I accpt the agreement」にチェックを入れて「Next」をクリックします...]]>

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不動産登記法基礎力養成

突然ですが、皆さん！
"有機農業"ってご存知ですか〜？

はい、毎度おなじみ環境問題です（笑）

ズバリ農薬や化学肥料を使わない農業のことですね。

一部の農家の方々は以前からされていたようですが、
農薬を使わないと虫に食われてボロボロになるし、
化学肥料を使わないと大きさも不ぞろいになったりで
市場に並べられないのですよね。

最近になって、一般のスーパーでもそういった野菜などを
有機栽培として逆に"売り"にするようになってきましたね。

ただちょいと高いのが悩みの種ですね（汗）

だから、はい、自分でプランター栽培をするのが
一番いいかもしれないですね（笑）


では、今回もがんばっていきましょう！（＾＾）

＜不動産登記法＞


（１）同一の登記所の管轄区域内にある二以上の不動産につ
いて申請する登記原因及びその日付が同一である場合に
は、登記の目的が異なるときであっても、一つの申請情
報で申請することができる。


（答）登記の目的も同じでないと同一の申請情報での登記申
請はできないですね。⇒登記原因〜日付〜登記の目的の
３つがセットです！



（２）権利に関する登記の申請は、法令に別段の定めがある
場合を除き、登記権利者及び登記義務者が共同してしな
ければならない。


（答）原則としての問題ですね。権利に関する登記の申請〜
登記権利者〜登記義務者〜共同申請⇒すべてOKです。



（３）登記の申請を共同してしなければならない者の一方に、
登記手続を命ずる確定判決による登記は、当該申請を共
同してしなければならない者の他方が、単独で申請する
ことができる。


（答）登記手続を命ずる確定判決による登記は、当該共同申
請をする者の他方が単独で申請することができます。本
来は、共同申請をすることで虚偽の登記申請を防いでい
るのですが、裁判所の確定判決があれば登記官も安心し
て登記ができるということです。



（４）登記名義人の氏名若しくは名称又は住所についての変
更の登記又は更正の登記は、登記名義人が単独で申請す
ることができる。


（答）登記名義人の氏名、名称、住所についての変更の登記・
更正の登記は、登記名義人が単独で申請することができ
ます。他の者に影響がないからですね。



（５）表題部所有者であるＡから土地を買い受けたＢは、Ａ
と共同してＢを登記名義人とする所有権の保存の登記の
申請をすることができる。


（答）保存登記ができるのは表題部所有者のＡです。まず、
Ａが保存登記をする。その後、Ｂに移転登記をするとい
う流れになります。



（６）仮登記の登記義務者の承諾がある場合であっても、仮
登記権利者は単独で当該仮登記の申請をすることができ
ない。

（答）仮登記は、仮登記の登記義務者の承諾があるときは、
当該仮登記の登記権利者が単独で申請することができま
す。あくまで仮登記ですから本登記に比べてハードルが
低いということです。



（７）所有権に関する仮登記に基づく本登記は、登記上の利
害関係を有する第三者がある場合には、当該第三者の承
諾があるときに限り、申請することができる。


（答）キーワードのチェックです。所有権の仮登記〜本登記
〜利害関係者〜第三者の承諾⇒はい、すべてOKですね。
　　仮登記を本登記にする場合、所有権の登記であれば一番
強い権利ですから、慎重に事を運ぶ必要がありますね。
よって、利害関係者の承諾が必ず必要となります。



（８）仮登記の抹消の申請は、申請情報にその登記識別情報
を提供して、登記上の利害関係人が単独ですることがで
きる。

（答）仮登記の抹消の申請を登記上の利害関係人が単独です
ることができるのは、登記名義人の承諾がある場合です
ね。登記識別情報を提供してもすることはできません。
よく似た規定が多いですから、しっかりまとめておいて
下さい。



いかがでしたか？
今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに！！（＾＾

不動産登記法：基礎力養成！関連エントリー

区分所有法
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区分所有法

（１）数個の専有部分に通ずる廊下・階段室その他構造上区
分所有者の全員又は一部の共用に供されるべき建物の部
分は、区分所有権の目的とはならない。


（答）法定共用部分となり、区分所有権の目的とはなりませ
ん。廊下・階段の他、玄関ホール・エレベーター、さら
に電気室等の設備関連も共用部分に含まれます。



（２）区分所有者の共有に属さない敷地であっても、規約で
定めることにより、区分所有者の団体の管理の対象とす
ることができる。


（答）敷地には、マンション敷地（法定敷地）だけでなく、
通路や駐車場等、規約によって敷地（規約敷地）とする
こともできます。



（３）管理者をその職務に関し区分所有者のために原告又は
被告とする場合は、集会の決議の方法で決することが必
要で、規約によっても、それ以外の方法による旨定める
ことはできない。


（答）集会の決議だけでなく、規約によっても定めることが
できます。



（４）最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証
書により、建物の共用部分を定める規約を設定すること
ができる。


（答）建物の共用部分を定める規約とは、“規約共用部分を定
める規約”のことですね。はい、もちろん設定できます。
　具体的には、集会室や管理人室などですね。



（５）規約は、管理者が保管しなければならない。ただし、
管理者がないときは、建物を使用している区分所有者又
はその代理人で規約又は集会の決議で定める者が保管し
なければならない。


（答）キーワードのチェックをします。規約〜管理者保管〜
管理者不在〜区分所有者〜規約・集会で定める者が保管
⇒すべてOKですね。



（６）規約の保管場所は、各区分所有者に通知するとともに、
建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。


（答）規約の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しな
ければならないですね。でも、各区分所有者に通知する
必要はありません。要チェックです！



（７）規約の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しな
ければならないが、集会の議事録の保管場所については
掲示を要しない。


（答）規約の保管場所、集会の議事録の保管場所ともに、建
物内の見やすい場所に掲示しなければなりません。セッ
トでおさえておきましょう！






（８）共用部分であっても、規約で定めることにより、特定
の区分所有者の所有とすることができる。


（答）共用部分は、原則として、区分所有者の共有に属しま
すが、規約で別段の定めをして、特定の区分所有者の所
有とすることができます。



いかがでしたか？
今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに！！（＾＾）

区分所有法関連エントリー

区分所有法
宅建合格仕事人！【悠々先生】が宅建合格への【秘訣】を惜しみなく伝授します！
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...]]> 借地借家法２＜借家権など＞：【宅建合格には苦手分野は捨てるべし！】 http://www.life-shine.net/youyou-takken/category9/entry67.html http://www.life-shine.net/youyou-takken/category9/entry67.html 宅建,借地借家法,宅建主任者,試験,宅建合格,宅建勉強法,勉強法 Mon, 11 May 2009 22:40:30 +0900 借地借家法２【宅建合格には苦手分野は捨てるべし！】

＜借地借家法U：借家権その他＞

（１）期間の定めのある借家契約が法定更新された場合、そ
の後の契約は従前と同一の条件となり、従前と同一の期
間の定めのある賃貸借契約となる。


（答）法定更新の場合、従前と同一の条件となりますが、期
間だけは"定めのないもの"となります。



（２）建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡し
があればこれをもって第三者に対抗することができる。


（答）建物賃貸借の対抗力は、@建物賃借権の登記　A建物
の引渡し　のいずれかがあればＯＫですね。



（３）賃貸人Ａと賃借人Ｂとの間の居住用建物の賃貸借契約
に関して、「Ａは、Ｂが建物に造作を付加することに同意
するが、Ｂは、賃貸借の終了時に、Ａに対してその造作
の買取りを請求しない」旨の特約は有効である。


（答）造作を買取りしない旨の特約は・・・はい有効ですね。
一瞬、借主に不利かなと思いますが、家主が、買取をい
やがって中々造作の付加を承諾してくれないというマイ
ナス面もありますので、このような規定になっています。
勘違いしやすい箇所なので、しっかりチェックしましょう！



（４）Ａが、Ｂに対し期間２年と定めて賃貸した建物を、Ｂ
はＣに対し期間を定めずに転貸し、Ａはこれを承諾した。
ＡＢ間の賃貸借が期間の満了によって終了するときも、
ＡがＣに対してその旨の通知をした日から６月を経過し
ないと、建物の転貸借は終了しない。


（答）ＡＢ間の賃貸借が期間の満了によって終了するときも
ＢＣ間の転貸借は当然には終了しません。転貸借は、賃
貸人が転借人に通知をした日から６か月を経過した時に
終了することとなります。



（５）Ａが、Ｂ所有の建物を賃借している場合、Ｂの建物が
Ｃからの借地上にあり、Ｂの借地権の存続期間の満了に
よりＡが土地を明け渡すべきときは、Ａが期間満了をそ
の１年前までに知らなかった場合に限り、Ａは、裁判所
に対し土地の明渡しの猶予を請求することができる。


（答）借地上の建物の賃借人の保護の規定ですね。問題文ど
おり１年を超えない範囲内において、期限を猶予するこ
とができます。６か月ではないことに注意しましょう。



（６）事業用ではなく居住の用に供する建物の賃貸借におい
ては、定期借家契約とすることはできない。


（答）事業用建物、居住用建物のどちらも定期借家契約を締
結することができます。






（７）一時使用賃貸借契約の借主は、賃借権の登記がない場
合でも、引渡しがあれば賃借権を第三者に対抗できる。


（答）明らかな一時使用の賃貸借については、借地借家法は
適用されません。よって、賃借権の登記がない場合は、
たとえ引渡しがあったとしても賃借権を第三者に対抗で
きません。所詮、一時的な賃貸借ですから、さほど保護
されないということです。



（８）賃借人が、賃料減額請求権を行使して、賃貸人との間
で協議が調わない場合、賃料減額の裁判の確定時点から
将来に向かって賃料が減額されることになる。


（答）賃料減額の裁判が確定したときは、減額請求をした時
点から賃料が減額されることになります。裁判の確定時
点から将来に向かって減額されるのではありません。



いかがでしたか？
今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに！！（＾＾）

借地借家法２＜借家権など＞関連エントリー

借地借家法1＜借地>
宅建合格への基礎力養成【借地借家法1】<借地>
借地借家法２＜借家権など＞
宅建合格仕事人！【悠々先生】が宅建合格への【秘訣】を惜しみなく伝授します！
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...]]> 借地借家法1＜借地>：【宅建合格には苦手分野は捨てるべし！】 http://www.life-shine.net/youyou-takken/category9/entry66.html http://www.life-shine.net/youyou-takken/category9/entry66.html 宅建,借地借家法,借地,宅建主任者,試験,宅建合格,宅建勉強法,勉強法 Tue, 28 Apr 2009 14:03:02 +0900 資格取得・スキルアップからご結婚の演出まで〜Life-Shine〜 http://www.life-shine.net/ http://www.life-shine.net/ ブライダル,結婚式,だけ,記念,思い出,ペーパーアイテム,宅建,資格 Sun, 26 Apr 2009 17:24:24 +0900

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 Life-Shine　<ライフ シャイン>
事務所所在地
 〒558-0011　　　大阪府大阪市住吉区苅田5-15-11-407
代表者
 　綿谷　玲　（わたたに　あきら）
直通電話
 　080-3780-6548
ＦＡＸ
 　06-6608-5130
e-mail
 　info@life-shine.net
社員数
 ６名（アルバイトも含む）
主要取引銀行
 三菱東京UFJ銀行（阿部野橋支店）
ジャンパンネット銀行（本店）
イーバンク銀行（マーチ支店）
主要業務内容
 結婚演出サポート事業（Happy Shine）
人材育成・研修事業
資格取得支援事業（宅地建物取引主任者 等)
主要取引先
 学校法人 福田学園 大阪工業技術専門学校 エクステンションセンター
有限会社 アプリ アプリパソコン教室・ネットショップ【きれいになーれ】
関連グループ
 Office-Oto （オフィス音）

個人情報保護基本方針(プライバシーポリシー)


Life-Shine（以下、弊社）はお問合わせ等をしていただきましたお客様との信頼関係の
構築・維持に重点をおいています。

弊社は、お客様から電子メールおよび当サイト内に設置されたフォームから送信された個人情報を厳重に管理し、下記項目を厳守いたします。

1.全従業員は個人情報保護に関する法令やガイドラインを厳守し、個人情報を正確かつ安全に取り扱い、適正な業務を行います。

2. 収集した個人情報は、利用目的を明確に定め、お客様の同意を得た範囲でのみ使用させていただきます。

3. 個人情報の売買、貸与、及びこれに類する行為は一切行いません。


またお客様の個人情報は、法律によって求められた場合を除き 第三者へ開示・提供することはございません


...]]> 民法基礎15＜不法行為＞：【宅建合格には苦手分野は捨てるべし！】 http://www.life-shine.net/youyou-takken/category6/entry64.html http://www.life-shine.net/youyou-takken/category6/entry64.html 宅建,宅建主任者,試験,宅建合格,宅建勉強法,勉強法 Mon, 13 Apr 2009 09:01:30 +0900 民法基礎15＜不法行為＞【宅建合格には苦手分野は捨てるべし！】

民法基礎15＜不法行為＞

＜不法行為＞

（１）Ａの加害行為によりＢが即死した場合には、ＢにはＡ
に対する慰謝料請求権が発生したと考える余地はないの
で、Ｂに相続人がいても、その相続人がＢの慰謝料請求
権を相続することはない。


（答）被害者が即死した場合にも、重傷の場合と同様に慰謝
料請求権を被害者自身が取得することになります。その
上で相続人が慰謝料請求権を相続するのです。



（２）Ａが、その過失によってＢ所有の建物を取り壊し、Ｂ
に対して不法行為による損害賠償債務を負担した。Ａの
不法行為に関し、Ｂにも過失があった場合でも、Ａから
過失相殺の主張がなければ、裁判所は、賠償額の算定に
当たって、賠償金額を減額することができない。


（答）被害者に過失があるときは、たとえ、加害者の過失相
殺の主張がなくても、裁判所はこれを考慮し、賠償金額
を減額することができます。ただし、債務不履行の場合
　　とちがい、義務規定ではなく任意規定（〜できる）とな
っている点に注意しましょう！



（３）不法行為による損害賠償の請求権の消滅時効の期間は、
権利を行使することができることとなった時から10年で
ある。

（答）不法行為による損害賠償請求権は、不法行為による損
　　害と加害者を知った時から３年間で時効消滅します。ま
た、不法行為の時から20年を経過したときも消滅するこ
ととなります。



（４）事業者Ａが雇用している従業員Ｂが行った不法行為に
関して、Ｂの不法行為がＡの事業の執行につき行われた
ものであり、Ａに使用者としての損害賠償責任が発生す
る場合、Ｂには被害者に対する不法行為に基づく損害賠
償責任は発生しない。


（答）使用者としての損害賠償責任が発生しても、被用者は
自らの不法行為に基づく損害賠償責任を免れることはで
きません。被用者も独立して不法行為の責任を負うこと
となります。



（５）Ａの加害行為が名誉毀損で、Ｂが法人であった場合、
法人であるＢには精神的損害は発生しないとしても、金
銭評価が可能な無形の損害が発生した場合には、ＢはＡ
に対して損害賠償請求をすることができる。


（答）確かに、法人に精神的損害は発生しませんが、金銭評
価が可能な無形の損害が発生した場合には、法人であっ
ても損害賠償請求をすることができます。



（６）加害者数人が、共同不法行為として各自連帯して損害
賠償の責任を負う場合、その１人に対する履行の請求は、
他の加害者に対してはその効力を有しない。


（答）共同不法行為の場合は、不真正連帯債務となります。
この場合、共同行為者は、各自連帯して損害賠償の責任
を負いますが、純粋な連帯債務ではないですから、絶対
的効力をもちませんね。よって、請求の効力は、他の加
害者には及ばないこととなります。



いかがでしたか？
今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに！！（＾＾）

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...]]> 民法基礎14＜その他の契約＞：【宅建合格には苦手分野は捨てるべし！】 http://www.life-shine.net/youyou-takken/category6/entry63.html http://www.life-shine.net/youyou-takken/category6/entry63.html 宅建,宅建主任者,試験,宅建合格,民法,基礎,勉強法, Mon, 6 Apr 2009 09:33:04 +0900 【民法14＜その他の契約＞】

【民法14＜その他の契約＞】

突然ですが、皆さん！
"オクトパス"ってご存知ですか〜？

聞いたことはありますよね。
そうそう"タコ"のことです（笑）

それがどうしたって〜？
いやいや、先日、九州の大宰府で
　義母がうちの娘にってくれたのですよ。
お守りを！

で、見ると、タコの形なんです。
なんで・・・？？？

娘が高校受験だからってことで〜
う〜ん、そこで"オクトパス"なんです！

はい、"置くとパス（＝合格）"
なるほど！！とふか〜く納得しました！！

では、今回もがんばっていきましょう！（＾＾）


＜その他の契約＞


（１）請負契約の目的物たる建物に瑕疵がある場合、瑕疵の
修補が可能であれば、注文者は請負人に対して、損害賠
償請求を行う前に瑕疵の修補を請求しなければならない。


（答）瑕疵の修補が可能である場合に、修補に代えて損害賠
償請求をするか、又は修補と共に損害賠償の請求をする
かは、注文者の自由となります。



（２）請負契約の目的物たる建物に瑕疵があり、瑕疵の修補
に要する費用が契約代金を超える場合には、注文者は原
則として請負契約を解除することができる。


（答）請負契約の目的物が建物の場合には、原則として、契
約を解除することができません。修補に要する費用が契
約代金を超える場合であっても同様です。よって、注文
者は、その分の損害賠償を請求することになります。こ
れでつじつまを合わせているのだと押さえましょう！



（３）委任は、原則として無償契約だから、報酬についての
特約がない限り、受任者は委任者に対し報酬を請求する
ことはできない。


（答）確かに、委任契約は、原則として無償ですね。特約を
することで有償契約となります。



（４）委託の受任者は、報酬を受けて受任する場合も、無報
酬で受任する場合も、善良な管理者の注意をもって委任
事務を処理する義務を負う。


（答）委任の場合、受任者は、報酬があるかどうかにかかわ
らず、善管注意義務が要求されます。ちょいと厳しいで
すね。


（５）Ａが、Ａ所有の不動産の売買をＢに対して委任する場
合において、Ｂが当該物件の価格の調査など善良な管理
者の注意義務を怠ったため、不動産売買についてＡに損
害が生じたとしても、報酬の合意をしていない以上、Ａ
はＢに対して賠償の請求をすることができない。


（答）受任者Ｂは善良な管理者の注意義務を負うので、Ｂが
これを怠ったときは、ＡはＢに損害賠償の請求ができま
す。報酬の合意とは関係ありませんので、考え方を間違
わないようにしましょう！



（６）使用貸借契約は、貸主又は借主が死亡した場合、その
効力を失う。


（答）借主が死亡した場合は当然に終了しますが、貸主が死
　　亡した場合は、使用貸借契約は終了しません。



（７）商人ではない受寄者は、報酬を受けて寄託を受ける場
合も、無報酬で寄託を受ける場合も、自己の財産と同一
の注意をもって寄託物を保管する義務を負う。


（答）寄託契約における受寄者は、有償の場合は善管注意義
務を負い、無償の場合は、自己の財産と同一の注意で足
りるとなります。委任との違いをしっかりとチェックし
ましょう！



（８）Ａ所有の不動産の登記がＢ所有名義になっているため
固定資産税がＢに課税され、Ｂが自己に納税義務がない
ことを知らずに税金を納付した場合、Ｂは、Ａに対し不
当利得としてその金額を請求することはできない。


（答）Ｂは納税義務がないのに、Ａが納付すべき税金を支払
　　ったのですから、その支払った額は返してもらいたいで
すよね。はいできます。Ａの立場からすると自分が払う
べき税金をなぜかＢが払ってくれたことになります。こ
れをＡの不当利得といいます。
ルールとしては、ＢはＡに対して不当利得の返還請求
ができます。ただし、Ｂが、自分に納付義務がないこと
を知りながら税金を納付した場合は、返還請求ができま
せん。不当利得の基本規定です。このくらいは押さえて
おきましょう！



いかがでしたか？
今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに！！（＾＾）

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民法基礎13＜賃貸借契約＞

そうそう、梅雨時から真夏に必ずスランプはきますよ。
そのときに、どれだけ調子をおとさず、最低限のことを
やり続けるか！が大事でしょう。

やがて調子は再び上向いてくると思いますから〜

調子の悪いときは悪いなりの“投球”をしていきましょう！

では、今回もがんばっていきましょう！（＾＾）

＜賃貸借契約＞

（１）動産の賃貸借は、賃貸人と賃借人が合意して契約期間
を６月と定めれば、その通りの効力を有する。


（答）賃貸借の存続期間は20年を超えることはできないが、
最短期間については何ら定めがないので、６か月であっ
ても契約は有効です。



（２）駐車場用地として土地を30年の契約で賃借した場合、
その通り効力を有する。


（答）民法での最長期間は20年。建物を建築する場合は、
借地借家法が適用され、30年の契約は有効ですが
が、駐車場用地には適用されません。よって、期間は、自
動的に20年に短縮されます。



（３）土地所有者Ａが、自己所有地につき駐車場用地として
Ｂと賃貸借契約を締結した。Ｂが賃借権の登記をしない
ままＡが当該土地をＳに売却してしまえば、ＢはＳに対
して賃借権を対抗できない。


（答）Ｂに賃借権の登記がないときは、Ｓに賃借権を対抗で
きません。駐車場用地の場合、建物の建築時のように引渡
しをもって対抗できるという特例がないからですぞ〜。



（４）賃貸人と賃借人との間で別段の合意をしない限り、動
産の賃貸借契約の賃貸人は、賃貸物の使用収益に必要な
修繕を行う義務を負うが、建物の賃貸借契約は、そのよ
うな修繕を行う義務を負わない。


（答）動産であれ、不動産であれ、賃貸人は、賃貸物の使用
収益に必要な修繕をする義務を負う。⇒人に貸す限りは、
常に、完全な状態をキープせよ！ということですぞ〜。



（５）ＡがＢ所有の建物について賃貸借契約を締結し、引渡
しを受けた。ＡがＣに対して賃借権の譲渡を行う場合の
Ｂの承諾は、Ａに対するものでも、Ｃに対するものでも
有効である。


（答）賃貸人Ａの承諾の通知については、賃借人Ｂに対して
なされても、譲受人Ｃに対してなされてもいいのです。



（６）ＡはＢに対し甲建物を月20万円で賃貸し、Ｂは、Ａ
　　の承諾を得た上で、甲建物の一部をＣに対し月10万円
で転貸している。転借人Ｃは、賃貸人Ａに対しても、月
10万円の範囲内で、賃料支払債務を直接に負担する。


（答）転借人Ｃは賃貸人Ａに対し、直接の負担義務があります。
その金額は、ＡＢの賃料20万円ではなく、ＢＣの賃料
10万円です。



（７）ＡはＢに対し甲建物を月20万円で賃貸し、Ｂは、Ａ
の承諾を得た上で、甲建物の一部をＣに対し月10万円
で転貸している。賃貸人Ａが、ＡＢ間の賃貸借契約を賃
料不払いを理由に解除する場合は、転借人Ｃに通知等を
して、賃料をＢに代わって支払う機会を与えなければな
らない。


（答）賃借人Ｂの債務不履行を理由に賃貸人Ａが賃貸借契約
を解除する場合、転借人Ｃに対する催告は不要であり、
賃料の代理支払の催告をする必要もない。Ｃにとっては、
ちょいと可愛そうに思えますが、債務不履行をするような
人を貸主として選んだ自分が悪いということになりますね。



（８）Ａは、自己所有の建物をＢに売却したが、Ｂはまだ所
有権移転登記を行っていない。ＣがＡからこの建物を賃
借し、引渡しを受けて適法に占有している場合、Ｂは、
Ｃに対し、この建物の所有権を対抗でき、賃貸人たる地
位を主張できる。


（答）新賃貸人Ｂは、登記の移転をしていなければ、建物の
所有権を賃借人Ｃに対抗することができません。 賃借人と
はいえ、所有権の移転から見ると第三者ですから。



（９）Ａは自己所有の甲地を駐車場用地としてＢに賃貸する
契約を締結した。契約の期間満了後に、Ｂが甲土地の使
用を継続していてもＡＢ間の賃貸借契約が更新したもの
と推定されることはない。


（答）ＡＢ間で使用収益が継続する場合で、賃貸人がこれを
知りながら異議を述べないときは、従前の賃貸借と同一
の条件で賃貸借したものと推定されます。民法の賃貸借と
してのルールですから、建物敷地でも駐車場用地でも同じ
ように適用されます。



（10）Ａは、ＢからＢ所有の建物を賃借し、特段の定めをす
ることなく、敷金として50万円をＢに交付した。賃貸
借契約期間中でも、Ｂの返済能力に客観的な不安が生じ
た場合は、Ａは、賃料支払債務と敷金返還請求権とを対
等額にて相殺することができる。


（答）この場合の相殺は、敷金の充当のこととなりますが、
問題文のようなケースであっても、賃借人Ａからは充当
の請求をすることはできないですぞ〜。



いかがでしたか？
今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに！！（＾＾）

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民法12＜売買契約＞

（１）動産売買契約における目的物引渡債務と代金支払債務
とは、同時履行の関係に立つ。


（答）不動産ではなく、動産・・・ときかれると、一瞬ギョ
ッとしませんか〜？はい、冷静にいきましょう！動産、
不動産にかかわらず、双務契約の場合は、同時履行の抗
弁権が認められます。



（２）売買契約が詐欺を理由として有効に取り消された場合
における当事者双方の原状回復義務は、同時履行の関係
に立つ。


（答）同時履行の抗弁権は、契約の成立時だけではなく、契
約が取り消された後の原状回復義務にも認められます。



（３）金銭消費貸借契約の貸主が、借主の借金に係る抵当権
設定登記について、その抹消手続きの履行を提供しない
限り、借主は、当該借金の弁済を拒むことができる。


（答）債務の弁済と抵当権の抹消は、同時履行とはならない
ですね。借主は、登記の抹消の前に、借金の弁済をしな
ければなりません。



（４）買主Ａと売主Ｂとの間で建物の売買契約を締結し、Ａ
はＢに手付を交付したが、その手付は解約手付である旨
約定した。手付の額が売買代金の額に比べて僅少である
場合には、本件約定は、効力を有しない。


（答）手付の額が売買代金の額に比べて少ないということで
すが、はい、別に構わないですね。解約手付の約定には
何ら影響しません。



（５）買主が、売主に対して手付金を支払っていた場合には、
売主は、自らが売買契約の履行に着手するまでは、買主
が履行に着手していても、手付金の倍額を買主に支払う
ことによって、売買契約を解除することができる。


（答）売主が契約を解除できるのは、相手方の買主が履行に
着手するまでとなりますね。自分が履行に着手している
かどうかは関係なし！



（６）買主Ｂが、売主Ａと土地売買契約を締結し、手付を交
付した場合において、Ｂが自ら契約の履行に着手してい
れば、Ｂは手付を放棄して契約を解除することはできな
い。

（答）手付解約の基本ルールをしっかり押さえましょう！
自ら履行に着手していても、相手方が履行に着手してい
なければ手付解約をすることができます。



（７）Ａ・Ｂ・Ｃが、持分を６・２・２の割合とする建物の
共有をしている場合、Ａが、Ｂ・Ｃに無断で、この建物
を自己の所有としてＤに売却した場合は、その売買契約
は有効であるが、Ｂ・Ｃの持分については、他人の権利
の売買となる。


（答）共有物に関して、自己の持分以外の部分については他
　　人の権利となるので、無断での売却は他人物売買として
まずは有効となります。ただし、所有権を移転できない
場合は、売主としての担保責任が生じます。



（８）宅建業者でないＡＢ間の売買契約における売主Ａの責
任に関して、Ｂが購入した土地の一部を第三者Ｃが所有
していた場合、Ｂがそのことを知っていたとしても、Ｂ
はＡに対して代金減額請求をすることができる。


（答）Ｂが悪意の場合とは、すなわち、「Ｃの土地も一緒に手
に入れば儲けもの！」といった場合をイメージすればい
いでしょう。結果的に手に入らないのであればもちろん
代金減額請求ができますよ。きわめて普通の話です！



（９）買主が、抵当権が存在していることを知りつつ不動産
の売買契約を締結し、当該抵当権の行使によって買主が
所有権を失った場合には、買主は、売買契約の解除はで
きるが、売主に対して損害賠償請求はできない。


（答）抵当権の実行によって買主が所有権を失った場合、買
主は契約の解除と損害賠償の請求ができます。買主が抵
当権の存在を知っていても、通常は、実行されることな
く消滅しますね。だから、もし抵当権の実行で、買主が
所有権を失ったとしても、損害賠償請求ができるのです。
ちなみに、悪意の場合でも、損害賠償請求ができるのは
担保権の実行の場合のみです。



（10）宅建業者ではないＡＢ間の土地売買契約において、Ｂ
が土地に隠れた瑕疵があることを発見しても、当該瑕疵
が売買契約をした目的を達成することができないとまで
はいえないような瑕疵である場合には、Ａは瑕疵担保責
任を負わない。


（答）買主は、損害賠償請求と契約の解除（契約の目的を達
せられないとき）をすることができますね。瑕疵が、契
約をした目的を達成することができないとまではいえな
いようなものであっても、損害賠償請求はできますので、
売主として、瑕疵担保責任を負わなければなりません。



（11）宅建業者ではないＡＢ間の建物の売買契約において、
隠れた瑕疵についてのＡの瑕疵担保責任を全部免責する
旨の特約が規定されていても、Ａが知りながらＢに告げ
なかった瑕疵については、Ａは瑕疵担保責任を負わなけ
ればならない。


（答）宅建業者云々に惑わされないように！ＡＢ共に業者で
はないということですから、要は、単純な民法の問題と
なります。売主が知っていながら買主に事実を告げなか
ったときは、当然、売主は担保責任を負わなければなり
ません。



いかがでしたか？
今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに！！（＾＾）

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宅建試験、四肢択一攻略法！

こんにちは、宅建講師の悠々です。

さて、今回は、前回予告した本試験のスタイル、
4肢択一の攻略法について、
お話ししていきましょう！！

4肢択一は、もちろん
4つの中から正しいものか、
誤っているものを
一つ選ぶっていうスタイル！

じゃあ早速実例でいきましょう！

次のうち、正しいのはどれか？
1、の問題文・・・・・×
2、の問題文・・・・・×
3、の問題文・・・・・○
4、の問題文・・・・・×

正解はもちろん3ですよね。

でもね、宅建の試験に合格する人でも、
こんなにすべての選択肢に○か×をつけて
すっきり正解を出せる問題っていうのは、
ホント、数える程だと思いますよ！

現実はね……
はい、ストーリースタート！！（笑）

1は、う〜ん、これは×だな。
2は、どうかな、うんうんこれも×のはずだ。
さあ、次は3だ。これは……そうだそうだ
これは○だ。よ〜し、これが正解かな！

うん、念のために、4はと……
あれ〜これはどうだったっけ？
○のような気もするし、×にも見えるな。
でも3か4にはちがいない。
う〜ん、時間がない。よ〜し、3にしておこう。

いかがですか？
何か不安なストーリーでしょう！！（笑）

もう一度言いましょう！！
合格する人でも結構こんなもんです。（汗）

まあこの場合、あやふやなのは、4の選択肢
一つだったから、結果的には、正解が3とは、
出せますよね。

でも不安でしょう！（汗）

どうしましょう？
もっともっと時間をかけて細かいところまで
学習しますか？

もちろん、それでもいいんだろうけど、
皆さん、お仕事や家庭生活やらで……
とてもそんなに時間をかけられないですよね。

ですから、
そうです。
もうね、発想をガラッと変えてしまいましょう！

さっきの問題例の場合だったら、
あっもう1回書きましょう！！（笑）

次のうち、正しいのはどれか？
1、の問題文・・・・・×
2、の問題文・・・・・×
3、の問題文・・・・・○
4、の問題文・・・・・×

結局、1と2と4の選択肢の問題文が、
全くちんぷんかんぷんだったとしても、
「3が正しい」という知識を正確にもっていれば、
正解は出せるのですよ〜

で、国家試験って、元々満点なんか取る必要
ないでしょう！！
だいたい、7割前後がボーダーラインですよね。

そして、学校の中間テストや期末テストのように、
狭い試験範囲で、満点をめざす……なんて
スタイルじゃないし、かなり、範囲は広いから〜
とてもすべての問題をカバーできるだけの
学習は難しいと思いますよ！

なので、割り切りましょう！
効率よく正解を出して、合格点を取りましょう！（笑）

もちろん時間がたっぷりある方は、ゆっくりじっくり
学習することをお勧めしますが、限られた時間の中で、
何とかしなきゃならない方は……

そうです。
このやり方をお勧めします！！（笑）

さて、具体的にはどういうことかと言うと、

試験範囲を万遍なく平均的に学習するのではなく、
もっとメリハリをつけていくのです！！（きっぱり）

特に、几帳面でまじめな方に多い傾向ですが、
試験範囲っていうことだけで、毎年出題されている分野も
10年間出題されていないような分野も同じ時間とエネルギーを
費やしてしまうのですよ。

これは、効率がよくないですよね。

というのは、メリハリをつけずに、何となく、
平均的に学習した結果、本番ではどうなるかというと･･･

はい、シミュレーションスタート（笑）

〜またまた先程の問題登場〜
次のうち、正しいのはどれか？
1、の問題文・・・・・×
2、の問題文・・・・・×
3、の問題文・・・・・○
4、の問題文・・・・・×

1は×、2も×と、まあだいたいこのあたりは
基礎力があれば、大丈夫なように出題されますよね。

そして、3と4両方が○×の識別がつかない状態。
どっちも△という状態になってしまうのです。
確率は2分の1だけど、危険ですよね、こんな状態。

ホント平均的な学習をしていると、こういった深い部分の
知識を問われる問題には･･････
そうです、確実な対処ができないのです（涙）。

そこで、
限られた時間とエネルギーを試験範囲に万遍なく使うのではなく、
もっともっと集中させるのです。
ズバリ、一点集中なのです！！（笑）

この方法だと具体的な学習は･････
まず、試験範囲の中でも、少なくとも過去10年間位の
出題傾向を見て、とりあえず3つに分類しますか！

A、10年間で3回以上出題されている分野
B、1〜2回出題されている分野
C、10年間全く出題されていない分野

さて、どちらの分野に力を入れましょう？

はい、もちろんAの分野ですね（笑）〜

そして時間があれば、順番にＢの分野、Cの分野と
進んで行くのです。

まぁとにかく、このようにまず優先順位をつけるのです。

さあ、この場合のAの分野の学習法ですが、
最優先分野・項目ですから、平均的な学習などではなく･･････
そうです。
徹底的にやりましょう！
細かいところまで含めて。

で、結果的にBやCの分野に手をつけることが
できなかったとしても、
はい、それはそれでいいのです。(笑)

この場合のシミュレーションは･･････

1も2も×だな。これはOK！
さーて3は、うん？
これはテキストに詳しく書いてあった内容だな。
やっておいてよかった。
これは、そうそう○だ。うんうん大丈夫！

うん、調子いいぞー。で、4は･･････
何じゃこりゃ？
これは知らんわ、やってないし。
うん、パスパス。
で、○を探すのだから、あっ当然3が○だ！
よーし、じゃ次の問題は･･････

いかがですか？
学習にメリハリをつけることで、このように
やったところは「任せとけい！」
やっていないところは「あっさりゴメン」
という状態で試験に解答できますよね。

この方が、試験の時にも必要以上に時間をかけずに、
わりきって、どんどん進めますよね。
これを“捨てる美学”と言います！（笑）

ある程度不要な分野を捨て去ることで、
効率よく試験合格に向けての学習をしていきましょう！

実際、このやり方で、
平成20年度の問題を分析した結果、
４３点取ることができます！！

では、次回より、いよいよ、18年度の問題から
1問ずつ制覇していきましょう！

それでは、次回をお楽しみに〜

宅建試験、四肢択一攻略法！関連エントリー

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お楽しみに！
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宅建試験、四肢択一攻略法！

こんにちは、宅建講師の悠々です。

さて、今回は、前回予告した本試験のスタイル、...]]> 民法基礎１０＜債務不履行・危険負担＞：【宅建合格には苦手分野は捨てるべし！】 http://www.life-shine.net/youyou-takken/category6/entry56.html http://www.life-shine.net/youyou-takken/category6/entry56.html 宅建,民法,宅建主任者,試験,宅建合格,宅建勉強法,勉強法 Mon, 9 Mar 2009 21:35:42 +0900 民法基礎９＜債務不履行・危険負担＞：【宅建合格には苦手分野は捨てるべし！】 http://www.life-shine.net/youyou-takken/category6/entry55.html http://www.life-shine.net/youyou-takken/category6/entry55.html 宅建,宅建主任者,民法,債務,不履行,危険負担,試験,宅建合格,宅建勉強法,勉強法 Mon, 2 Mar 2009 20:24:50 +0900 民法基礎力養成９：債務不履行・危険負担【宅建合格には苦手分野は捨てるべし！】